Se non hai voglia di leggere, qui la versione audio:

Ho chiesto alla mia community di Instagram cosa ne pensasse dei portali immobiliari e mi hanno risposto che non li sopportano.
Allora ho fatto un lavoro da agente investigativo, mi sono messa davanti al computer vestendo i panni di un/a potenziale acquirente alla ricerca di una casa a Diano Marina e prima di tutto voglio dirti che sei un eroe o eroina, perché io dopo soli dieci minuti avrei spaccato tutto.

nel frattempo, se mi stai leggendo da cellulare e hai un account su Instagram, potresti mettere il segui alla mia pagina schiacciando qui. Ti ringrazio tantissimo, naturalmente se poi non ti piace quello che faccio lì toglimi il saluto e amici come prima.

Ma partiamo dall'inizio, ovvero da GOOGLE dove ho banalmente digitato: cerco bilocale a Diano Marina.
Nella prima pagina escono solo i portali immobiliari, questo perché per finire lì ci sono solo due modi:

1. fare pubblicità, e quasi nessun agente immobiliare la fa, perché è complicato, perché i portali hanno mooolti più soldi da investire e rimarrebbero comunque primi e perché non avrebbe senso spendere in pubblicità per quei siti di melma quando si possono usare i portali immobiliari che è il luogo dove la gente va a cercare
2. avere un sito aggiornato, attento alla SEO (la ricerca delle parole chiave da usare negli articoli che ti avvantaggeranno nella ricerca dell'utente) e con tantissimi contenuti (case da vendere), impossibile.

Ecco spiegato perché l'unica agenzia in prima pagina è Tecnocasa, che infatti non è il sito di una singola agenzia, ma di tutto il gruppo, e puoi immaginare il numero di immobili pubblicizzati. 

Che la ricerca abbia inizio

Aprendo il link di Idealista (che era bilocali economici a Diano Marina) c’erano dei criteri già selezionati, il numero di vani, il tipo di casa, e la ricerca era organizzata partendo dal prezzo più basso a salire.
Per me il prezzo è importante, ma lo sono anche:

• la posizione
• il palazzo e la vista
• la distribuzione dei vani
• accessori tipo cantina o garage.

Tutte informazioni che colpo d'occhio non sono visibili. 
Quello che invece Idealista mi dà il modo di verificare subito sono il numero di bilocali in vendita a Diano Marina, 116, e la posizione sulla mappa di ognuno di loro con il relativo prezzo. Il che è interessante per escludere certi appartamenti troppo lontani, ma meglio farlo da computer fisso, perché da cellulare non si vede niente.  

A questo punto mi butto sulla tabella di ricerca a sinistra e flaggo (spunto) un po’ di specifiche per ridurre il numero di proposte.

Primo suggerimento: ignorate la data di pubblicazione, perché molti agenti immobiliari hanno dei gestionali che in automatico cancellano e inseriscono in continuazione gli annunci proprio per evitare che si veda che certi alloggi sono in vendita da due anni (poi magari lasciano le foto con gli alberi di natale ad agosto, ma questa è un’altra storia).

Selezionando solo “in buono stato” e “nuova costruzione” siamo scesi a 34, ma aprendo i primi annunci, ho subito beccato case allo stato originario (ovvero come costruttore le fece negli anni 50/60/70).

Questo perché per noi agenti immobiliari (ma anche per i proprietari) tutto è in buono stato a meno che non sembri uscito da un film catastrofico.
Così una casa anni settanta, dove non hanno cambiato nemmeno la tovaglia cerata sul tavolo, finisce tra le case in buono stato, però di fatto ci sono almeno 40 mila euro di lavori di ristrutturazione.

Secondo suggerimento: attenzione, perché i portali non distinguono tra attico, appartamento all'ultimo piano molto ambito e quindi costoso) e mansarda che in comune con l'attico ha solo l'ultimo piano. 

La descrizione, che deve confermare quello che è stato dichiarato nelle caratteristiche generali, è di conseguenza creativa (diciamo così), espressioni come buone condizioni abitative o in ottimo stato, sono tipiche del reparto case anni 80 con quei pavimenti di ceramica di melma che costavano 20 mila lire con posa. 
Oppure troviamo il modo di soffermarci sulle uniche cose su cui i proprietari sono intervenuti: impianto elettrico a norma e tapparelle elettrificate. Ah beh. Se poi il resto è tutto da far saltare in aria va bene, l’importante è che l’impianto elettrico sia a norma, quale norma poi non si sa perché non è scritto, ma amen.
Se adesso ti stai chiedendo: le foto diranno la verità, quindi perché mentire? Bella domanda, ma non ho la risposta. 

Di foto e di video

Negli anni, le immagini che si possono caricare sui portali immobiliari sono passate da un massimo di 10/20, fino a verso l'infinito e oltre.
Non starò qui a parlare delle fotografie degli agenti immobiliari perché è un argomento già trattato, c'è da dire che con l'evoluzione degli smartphone, si sono evoluti anche gli scatti degli AI, cessi con la tavoletta alzata a parte, i due errori più gravi che riscontro sono:

1. abuso del grandangolo che crea l'effetto stanza poligonale 
2. non voglio turbare gli animi parlando di homestaging, ma diamo almeno una micro sistemazione.

Inoltre, pur di arrivare a 50 immagini, spesso ci si trova a sfogliare foto identiche o quasi (per poi non avere quella della vista o del palazzo).

Ma purtroppo, proprio nel momento in cui avevamo trovato una quadra come fotografi, i portali immobiliari ci hanno obbligati a girare video.
Ora, va detto che la parola video per noi comprende un po’ di tutto, dallo slideshow (i video composti da fotografie a ritmo di musica) ai piani sequenza in verticale, che sono anche una buona idea se girati nella maniera giusta, peccato che la maggior parte siano mal fatti, tipo quello che ho appena guardato dove c'erano i documenti e altri oggetti personali dell’agente immobiliare sul tavolo, il frigorifero aperto, il divano letto sfatto, e siccome chi l’ha girato non aveva uno stabilizzatore (costo 100 euro) era tutto saltellatamente nauseabondo. Però va detto che si capiva come era la casa, ovvero una schifezza. 

Se adesso ti stai chiedendo perché il venditore si fissi su quello che è stato scritto quando poi l’agente gira video in verticale in cui l’alloggio sembra molto peggio di come è veramente, non guardare me, non lo so.

Ma la planimetria?

La planimetria, quel disegno che sarebbe obbligatorio chiedere ai proprietari perché fa parte della documentazione necessaria per capire se c'è la regolarità edilizia, è spesso il sogno proibito di chi deve acquistare.
Su idealista ce ne sono solo 63 su 116, su immobiliare non so, perché non si può selezionare in base alla planimetria, ma solo tra virtual tour sì/no.
Nessun problema, tanto quel 50% che c'è è inserito ad minchiam, ovvero senza riferimenti alle misure, quindi inutili.

Piccolo nota a margine sul virtual tour.
Fotografie sgranate a 360° che ti permettono (come lascia intuire il nome) di fare un giro virtuale della casa.
Lati positivi: il cliente può vedere tutto, ma proprio tutto.
Lati negativi: stanno alla promozione immobiliare come un film pornografico sta all’amore.
Per produrle è sufficiente possedere una macchina fotografica apposita, che ha prezzi a partire da 300 euro e abbonarsi al servizio al costo di euro 30 al mese.
Fine.

Riassumendo

Per colpa di noi ninja agenti immobiliari, i portali immobiliari spesso:

1. non contengono informazioni vere al 100%, perché gli agenti immobiliari, sono certi che sia meglio mentire, esaltando le caratteristiche di una casa, piuttosto che cercare una descrizione più equilibrata
2. dati inconfutabili come la metratura sono più realistici che reali (assomigliano alla verità)
3. le planimetrie, che aiuterebbero a capire la disposizione dei vani (e la metratura), se ci sono non servono perché non sono quotate
4. le spese condominiali sono spesso messe a caso, quasi mai vi verrà dato di spontanea volontà un riparto spese (anche perché i proprietari con difficoltà lo danno), ma tu chiedilo, è importante (leggi qui)
5. le caratteristiche del caseggiato sono sempre esagerate (tutto è signorile) così come quelle dell’appartamento (tutto è abitabile, anche se pare uscito dal set di The last of us)
6. non vengono segnalati altri dati importanti tipo il costo dell’IMU, le tasse d’acquisto, o la percentuale dell’agenzia, anche questi chiedili, è tuo diritto saperli
7. ti faranno scoprire il favoloso mondo degli alloggio in vendita in 5 agenzie diverse a 5 prezzi diversi (di questo parlerò un'altra volta).

Per contro (o a favore):

1. sono utili per farsi una prima idea, e a eliminare le case con (o senza) le caratteristiche a cui tieni di più
2. per comparare i prezzi di case simili tra loro e farti un'idea più precisa delle valutazioni in quella zona
3. dalle fotografie, e da certi video, ti puoi fare un’idea abbastanza precisa dell'alloggio
4. ci sono agenti immobiliari molto seri che inseriscono descrizioni, fotografie e dati reali, il portale è un modo per poterli incontrare e magari decidere di affidarsi a loro. 

E comunque non c’è altra scelta, perché cercare un appartamento spulciando nei siti delle singole agenzie (spesso difficili da navigare e da trovare) sarebbe un’impresa titanica. 
Inoltre nel 99% dei casi sul sito non ci sono informazioni in più, quindi perché prendersi l’onere di fare una ricerca lì? Senza contare che è anche possibile che l’alloggio sia in vendita da un’agenzia di un altro paese. 

Houston we have a problem

Ma il problema maggiore che mi ha segnalato la mia community, anche qui però non è colpa dei portali immobiliari, non è tanto la maniera in cui le case sono descritte, perché alla fine si può arrivare a capire tutto - magari facendo uso di google maps per gli esterni, o minacciando la famiglia dell'agente immobiliare per avere i documenti - quanto il fatto che non ci sia una regola per la determinazione del prezzo di vendita (o meglio ci sarebbe, ma chissenefrega), e quindi non si possa capire (soprattutto se parliamo di zone che non si conoscono) quali case abbiano hanno un corretto rapporto qualità prezzo e quali invece siano state valutate di più solo per far piacere al proprietario che come è noto:
- la mia casa è la più bella di tutte!
 

Ma allora come si fa?
Il mio consiglio è partire dalla base, ovvero iniziando con l'identificare la casa che ti piace, il che da solo è già molto complicato, e di solito presuppone che:
a) si abbassino le aspettative o
b) si alzi il budget.
poi la si va a vedere dal vivo, magari organizzando la visita anche di due o tre alloggi simili, tanto per capire meglio prezzi e zone.

Certo, il top sarebbe potersi avvalere della consulenza di una persona super zen (e di tua fiducia), che sappia capire se la casa dei tuoi sogni merita oppure no. Una persona capace di districarsi nelle pratiche urbanistiche, (a quelle ipotecarie per fortuna pensa il notaio/a) e che possa consigliarti in merito a offerte, caparre e proposte.
Ma una persona del genere non esiste! O forse...