All'inizio della mia carriera di agente immobiliare ho avuto la brillante idea di imbarcarmi nella professione di amministratore di condominio, un lavoro che ha rafforzato in me la convinzione che l'essere umano sia destinato all'estinzione, ma a parte le considerazioni personali, quegli anni di sofferenza mi hanno regalato la capacità di interpretare senza sforzo uno di quei documenti che nel percepito delle persone è più complicato del quesito della Siusi nella settimana enigmistica, ovvero: il bilancio condominiale.  
  
E sarà anche a causa della loro oggettiva difficoltà a essere compresi che raramente i clienti acquirenti ne richiedono la visione, errore, perché quei numeri, se ben interpretati, possono raccontare molto di una casa. 
Ma oggi è il tuo giorno fortunato, perché a seguire ti svelerò cosa è importante sapere di un bilancio condominiale. 

Chiedi il consuntivo spese e non il preventivo, perché il preventivo è una previsione di spesa, che se l'amministratore è stato bravo (e fortunato) sarà molto simile al consuntivo, il consuntivo, invece, è il bilancio definitivo, quello che ti dà la certezza dell'importo realmente speso.
Sarebbe anche meglio farsi consegnare quello degli ultimi due o tre anni, in modo da avere un quadro completo della gestione ordinaria del condominio. 

Già che ci sei, oltre al riparto consuntivo, che è una suddivisione dei capitoli di spesa (generali, scala eccetera) per i millesimi dei vari condòmini, fatti dare anche la tabella delle spese, sempre a consuntivo, ovvero l'elenco delle singole voci che andranno a formare i capitoli di spesa.
Questa tabella ti aiuterà a capire se il condominio è sano. Infatti, soprattutto nei caseggiati che hanno più di cinquant'anni, capita spesso che ci siano delle parti comuni che necessitano di una manutenzione costante e spesso dispendiosa (tratti di fognatura, o colonne di carico dell'acqua).
Controlla in particolare il capitolo delle Spese generali, ma non tralasciare l'Ascensore e la tabella Riscaldamento.

È opinione comune che le Tabelle Millesimali siano state redatte seguendo dei principi di legge o comunque secondo dei criteri corretti per definizione. Invece no, soprattutto negli anni 50/60/70 queste tabelle venivano spesso buttate giù a un tanto al chilo (brutta l'espressione, ma rende l'idea). Erano gli anni del boom edilizio, le spese di manutenzione e gestione erano basse, perché le case erano nuove e il gasolio costava poco.
E allora, proprio come oggi, nessuno controllava i millesimi, così i costruttori se li facevano ad personam, magari privilegiando alcune parti dell'edificio perché ne avevano mantenuto la proprietà in previsione di uno sfruttamento futuro. 
Mettici poi che nel corso degli anni alcuni locali hanno cambiato destinazione d'uso, attività commerciali trasformate in appartamenti (o box o cantine), oppure mansarde che, da locali di sgombero, sono magicamente diventate appartamenti.

Ecco perché è importante verificare i millesimi attribuiti all'appartamento che ti interessa, confrontandoli con i millesimi di alloggi simili all'interno del condominio.
Controlla anche l'esistenza di un criterio (anche minimo) nella stesura delle tabelle.
Mi spiego meglio, di recente ho visto dei millesimi scala uguali ai millesimi generali, di norma questo non modifica di molto le spese di gestione, il problema si farà però evidente in caso di lavori di una certa importanza.
Immagina il giramento di scatole se, avendo acquistato un appartamento al piano rialzato, dovessi scoprire in occasione di un intervento straordinario sulle scale, di essere debitore di una spesa uguale a quella dell'alloggio dell'ultimo piano (tratto da una storia vera).   
   
Purtroppo modificare le tabelle millesimali, anche davanti a evidenti sperequazioni, è molto dispendioso, non tanto in termini economici, quanto più a livello psicofisico (leggi qui se ce ne hai voglia).
Ed escludendo situazioni idilliache in cui il signor Rossi si accetti di sobbarcarsi i 10 millesimi erroneamente attribuiti al signor Neri, il rischio di finire in tribunale è alto, ti basti sapere che nel 2018 c'erano 2 milioni di cause civili tra condomini, anche se ci tengo a sottolineare che tra le regioni più tranquille c'era la Liguria, che ne contava solo 50 mila.
Quindi, siccome prevenire è meglio che curare, guarda le tabelle e previeni.

Anche se l'amministratore è santo e spende per il condominio come se fosse casa sua, spesso i condomìni con pochi condomini hanno delle spese pro capite alte.
Spesso le persone immaginano che i condomìni grandi abbiano spese grandi, il che è vero, ma se ci sono tanti appartamenti le spese vengono divise per più persone, mentre condominio piccolo significa anche meno alloggi e di conseguenza il rischio che singolarmente i costi si alzino.  

Controlla che un solo condòmino non sia proprietario di più unità immobiliari, o comunque di molti millesimi.
Questo tipo di situazione all'apparenza innocua, è potenziale causa di problemi, perché il proprietario con più millesimi detterà sempre legge, e non tutti sono dittatori illuminati, quindi potresti trovare il fanatico fissato con i lavori straordinari (molto raro), oppure il tirchio che boicotta ogni tentativo di intervento anche se necessario (molto probabile).
Come se non bastasse, questo personaggio di solito è in combutta con l'amministratore, che se sta lì, è solo perché quel condòmino vuole che stia lì.
Capito mi hai?

Pur se a prima vista potrebbe apparire la migliore delle soluzioni, considera che quando ci saranno dei problemi dovrai relazionarti con il tuo vicino di casa invece che una persona al di sopra delle parti.
Pensa alla meraviglia di abitare in una mansarda con delle infiltrazioni dal tetto, e dover chiedere al tipo del piano terra
- toc toc, buongiorno, si ricorda? sono quello della mansarda... un contributo sulla ristrutturazione:
- perché come lei ben sa il tetto è una parte comune anche se non insiste direttamente sulla sua testa. 

Non è detto che una volta verificata la situazione condominiale tutte le risposte alle domande (che non ti eri mai posto) siano positive, questo non significa che non devi più comperare l'appartamento che ti piace, solo è giusto che tu sappia che, oltre alle stanze, al balcone e al posto auto privato, stai comprando, pro quota, anche le parti comuni del condominio: il tetto, le facciate, l'ascensore, eccetera, eccetera, e che, come sempre accade quando si tratta di condividere qualcosa, potrebbero esserci delle difficoltà, (che verranno tutte risolte con l'estinzione, quindi non rimuginarci troppo).

That's all Folks, spero di averti aiutato, o di averti chiarito dei dubbi, se invece ti interessasse una consulenza specifica, puoi scrivermi o telefonarmi, mi trovi sempre (sempre si fa per dire, ché io alle nove e mezza di solito dormo) al 335/5371610.