Prima di tutto devi sapere che la regolarità edilizia è un unicorno, ovvero non esiste, a scavare troveresti qualcosa che non va in ogni singola casa.
Questo perché c'è difformità edilizia quando la planimetria della tua casa, depositata presso l'ufficio tecnico del Comune, assieme al titolo abitativo (che ha diversi nomi a seconda dell'epoca in cui è stato rilasciato), non corrisponde a quella catastale, o alla realtà dei fatti, ovvero alla casa come è per davvero. Stesso discorso quando è quella Catastale a non corrispondere una delle altre due (reale e virtuale).
Spesso si tratta di errori in buona fede del tecnico dell'epoca, penso alle svariate planimetrie disegnate a mano, soprattutto quelle catastali, sulle quali nessuno avrebbe potuto prevedere che a distanza di cinquant'anni ci sarebbe stato un simile accanimento, anche perché il Catasto non è probatorio, ovvero non fornisce la prova giuridica della proprietà, ma (tanto per farla facile) non può essere difforme dallo stato di fatto della tua casa. Peccato che fino al 1 luglio 2010, non venisse allegata all'atto, e che nessuno quindi si premurasse di verificarne l'attendibilità.
In altri casi invece c'è il dolo del costruttore, che non so quanto sia dimostrabile e comunque si tratta quasi sempre di gente morta da tempo, o di società che non esistono più.
Oppure il proprietario precedente, o quello prima ancora, aveva buttato giù un muro qua e tirato su un muro là senza chiedere nessun permesso, e la cosa è venuta fuori solo oggi perché facendo la comparazione tra le planimetrie si è verificata la difformità.
A salvarci un po' c'è l'articolo 34-bis del testo unico delle disposizione legislative e regolamentari in materia edilizia, sulle tolleranze edilizie, che non solo autorizza le difformità in misura non superiore al 2%, per singola unità, delle misure progettuali. Per esempio, su un muro di 4 metri, la difformità accettata è di 8 centimetri.
Ma legittima anche altre irregolarità geometriche o di disposizione degli impianti, avvenute all'epoca del rilascio del titolo edilizio, sempre a condizione che "non comportino la violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l'agibilità dell'immobile".
Bello no?
Ni, perché ogni ufficio tecnico/notaio/perito della banca, interpreta le norme a modo suo, e il venditore, per essere certo di non avere rogne, spesso si trova obbligato a sobbarcarsi sanatorie anche per discrepanze di pochi centimetri tra la finestra e la parete.
Se stai già guardando con sospetto la parete del soggiorno tagliata a un metro (bella idea! così dà più luce al corridoio), sappi che un altro grosso problema degli ultimi tempi è il certificato di agibilità, che spesso i Comuni non richiedevano, e il costruttore si guardava bene dal presentare, anche perché (magari) aveva apportato qualche aggiustamento non dichiarato e voleva evitare i controlli dell'ufficio tecnico.
Bene, oggi quel pezzo di carta, la cui esistenza nessuno verificava mai, è diventato condizione sine qua non per la commerciabilità della tua casa.